อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า: อิสรภาพ หรือภาระ?

“บ้านที่ให้เช่าได้…อาจกลายเป็นบ้านที่ให้ชีวิตใหม่ทางการเงิน หรือให้ปัญหาไม่รู้จบ”

Passive Income จากอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า = ทรัพย์สินที่สร้างกระแสเงินสดอย่างต่อเนื่อง
เช่น:

ห้องพัก / คอนโดให้เช่า
บ้าน / ทาวน์เฮ้าส์
อาคารสำนักงาน
ที่ดินปล่อยเช่า

หากปล่อยเช่าแล้วมีรายรับประจำทุกเดือน → ถือเป็น Passive Income

อย่างไรก็ตาม รายได้จากการปล่อยเช่า ≠ รายได้ที่ไม่มีความเสี่ยง
เพราะมี “ภาระ” หลายอย่างที่ต้องวางแผนให้รอบคอบ

คำนวณต้นทุนที่แท้จริง

เริ่มต้นด้วยการเข้าใจว่า “ต้นทุนอสังหาฯ” ไม่ใช่แค่ราคาซื้อ!

✅ ต้นทุนเบื้องต้น:

ราคาซื้อบ้าน / คอนโด
ค่าธรรมเนียมโอน, ภาษีธุรกรรม
ค่าตกแต่ง / ซ่อมแซม
ค่าประกันภัย / สินทรัพย์
ค่าธรรมเนียมคอนโดรายเดือน (ถ้ามี)

ตัวอย่าง:

ซื้อคอนโดมือสอง 1,500,000 บาท
ค่าโอนและภาษีประมาณ 45,000 บาท
ค่าตกแต่งเบื้องต้นอีก 80,000 บาท
→ ต้นทุนรวมประมาณ 1,625,000 บาท

คำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

สูตรเบื้องต้น:

ผลตอบแทนรายปี (%) = (ค่าเช่าต่อปี ÷ ต้นทุนรวม) × 100

ตัวอย่าง:

ปล่อยเช่าเดือนละ 7,500 บาท
รายได้ต่อปี = 90,000 บาท
จากต้นทุน 1,625,000 บาท

→ ผลตอบแทน = (90,000 ÷ 1,625,000) × 100 ≈ 5.5% ต่อปี

💡 ผลตอบแทนแบบนี้ถือว่ากลาง ๆ สำหรับอสังหาฯ ถ้าได้มากกว่า 6% ถือว่าค่อนข้างดี
แต่ต้องหักค่าซ่อมบำรุงและเวลาที่ไม่มีผู้เช่าด้วย

ความเสี่ยงที่ต้องวางแผน

❗ ค่าใช้จ่ายแอบแฝง:

ค่าซ่อมบำรุงเมื่อผู้เช่าย้ายออก
ค่าภาษีโรงเรือนหรือรายได้จากค่าเช่า
ค่าประกันภัย / ค่าปรับปรุงพื้นที่

❗ ช่องว่างในการปล่อยเช่า:

มีช่วงที่ไม่มีผู้เช่า → รายได้หยุด
ต้องเตรียมเงินสำรองสำหรับช่วงว่าง

❗ ผู้เช่าไม่ดี:

จ่ายเงินล่าช้า / ไม่จ่ายเลย
ทำให้ทรัพย์สินเสียหาย
→ จำเป็นต้องทำ “สัญญาเช่ารัดกุม” และตรวจสอบประวัติก่อนปล่อยเช่า

เคล็ดลับสำหรับผู้เริ่มต้น

1. เริ่มจากเล็กและค่อย ๆ ขยาย

คอนโดขนาดเล็กในทำเลเดินทางสะดวก = ค่าเช่ามั่นคง
แนะนำเลือกที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ เช่น ใกล้รถไฟฟ้า, ใกล้มหาวิทยาลัย

2. ศึกษากฎหมายและภาษี

รายได้ค่าเช่าต้องแจ้งกรมสรรพากร
เตรียมแบบฟอร์มภาษีโรงเรือน (กรณีบ้าน/ห้องเช่า)

3. ตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะสม

ดูราคาตลาดในพื้นที่นั้น
ตั้งค่าเช่าที่แข่งขันได้แต่ยังให้ผลตอบแทนดี

ตัวอย่างแบบเห็นภาพ

👩‍💼 คุณอมรรัตน์ซื้อคอนโดเล็ก ๆ ย่านอารีย์ ราคา 1,600,000 บาท

ตกแต่งเพิ่ม 100,000 บาท
ค่าธรรมเนียมโอน-ภาษี 50,000 บาท
→ ต้นทุนรวม 1,750,000 บาท

ปล่อยเช่ารายเดือน 8,000 บาท → รายได้ต่อปี 96,000 บาท
→ ผลตอบแทน = (96,000 ÷ 1,750,000) × 100 ≈ 5.5% ต่อปี

🎯 ถ้าค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงปีละ 10,000 → ผลตอบแทนสุทธิประมาณ 4.9%
→ ต้องวางแผนให้มี “เงินสำรอง” สำหรับค่าใช้จ่ายไม่คาดคิด

เชื่อมโยงกับพลังจักระและเส้นทางชีวิต

อสังหาริมทรัพย์ = สัญลักษณ์ของ “ความมั่นคง” และ “รากฐานชีวิต”

เชื่อมโยงกับ จักระฐาน (Root Chakra) ที่ให้ความรู้สึกปลอดภัย
ผู้ปล่อยเช่าแบบมีระบบ = สร้าง “พลังงานทรัพย์” ที่ไหลกลับมาสม่ำเสมอ

การมีทรัพย์สินที่ทำงานแทนคุณ = คือการเสริมพลังชีวิตให้กลับมาโฟกัสที่ “สิ่งที่คุณอยากทำ” มากกว่า “สิ่งที่ต้องทำเพื่อเงิน”

สรุปตอน: อสังหาฯ = เครื่องมือสร้างอิสรภาพ…ถ้าวางแผนดี

อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเป็น Passive Income ที่ทรงพลัง
แต่ก็ต้องอาศัยความรู้ การวางแผน และระบบจัดการที่ดี
เริ่มจากเล็ก ๆ ก่อน → เก็บข้อมูล → สร้างความมั่นคงทีละขั้น